Оформите заявку на услугу по оценке, мы свяжемся с вами в ближайшее
время и ответим на все интересующие вопросы.
Согласно ст. 77 Земельного Кодекса РФ к землям сельскохозяйственного назначения относятся те земли, которые находятся за линией населенных пунктов и отданы под сельское хозяйство: сенокосы, пастбища и пр.
Кроме непосредственно с/х угодий к этой категории относятся земли, отведенные для дорог, насаждений, коммуникаций и зданий для с/х потребностей, а так же водоемы.
Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.
От чего зависит стоимость участка?
Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:
- Качества земель;
- Климата;
- Цен на продукцию;
- Объема производства;
- Состояния рынка с/х продукции;
- Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;
Что влияет на стоимость с/х угодий:
- Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
- Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
- Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
- Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
- Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
- Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
- Уровень урожайности;
- Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
- Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
- Уровень занятости населения в регионе;
- Стоимость ГСМ и с/х техники;
- Инфраструктура района.
Объекты оценки
В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:
- С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
- Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
- С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
- Земельные доли;
Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:
- «Голая» земля;
- Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
- Инвестиционное имущество;
- Поголовье скота;
- Многолетние культуры;
- Запасы в зернохранилищах и пр.
Кем и для чего проводится?
Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.
При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.
Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:
- При покупке или продаже ЗУ;
- При страховании земли;
- Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
- При оформлении ЗУ в залог за кредит;
- При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
- При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
- При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
- Для кадастровой оценки;
- Для проработки возможных инвестиций;
- Для составления договора аренды на ЗУ;
- Для определения стартовой стоимости на аукционе;
- Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
- В имущественных спорах;
- Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.
Потребуются документы
При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:
- Правоустановка;
- Кадастровый план ЗУ;
- Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
- Вид использования;
- Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
- Сведения о качестве почвы;
- Наличие обременений;
- Межевание;
- Данные заказчика.
Порядок проведения
- Заключение договора;
-
Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
- Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
- Уточняется место расположения ЗУ;
- Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
- Проверяется информация о способе использования.
-
Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
- Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
- Транспортная доступность;
- Наличие инфраструктуры;
- Экономическая ситуация в районе и пр.
- На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
- Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
- Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
- Отчет передается заказчику.
Стоимость и сроки
Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.
Составление отчета
Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:
- Прошивка;
- Нумерование страниц;
- Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.
В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:
-
Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
- Информация об объекте;
- Результаты использования методов оценки;
- Итоговая цена.
- Цель оценки;
- Данные об исполнителе и заказчике;
- Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
- Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
-
Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
- Физические свойства ЗУ;
- Наличие обременений и имущественных прав;
- Факторы, повлиявшие на результат оценки;
- Текущий тип использования земли;
- Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
- Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
- Описание согласования итогов проведенных методов оценки.
Копии документов, на которые опирался оценщик в процессе свой работы, должны содержаться в приложении к документу.
Требования по содержанию
- Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
- «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
- «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
- «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
- «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.
Виды стоимости
Для земель с/х назначения определяется стоимость:
Рыночная
Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:
- Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
- Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
- Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
- Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
- Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
- Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.
Ликвидационная
При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.
Инвестиционная
Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.
При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.
Заключение
Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
